Evim

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti, konut alım-satım süreçlerinde sıklıkla karşılaşılan terimlerdir. Bir taşınmaza ait tapu kayıtlarında ve ilanlarda, “Kat irtifakı var” ya da “Kat mülkiyetine geçilmiş” gibi ifadelere denk gelmek mümkündür. Söz konusu ifadeler, taşınmazın hukuki durumu ve imar gelişimini gösterir niteliktedir. Dolayısıyla doğru yorumlanmadıkları takdirde yasal açıdan ciddi sorunlara yol açabilecek durumlarla karşı karşıya kalınabilir.

İçeriğimizin devamında yer alan bilgilerle evin hangi aşamada olduğu hakkında fikir edinilmesine yardımcı bu iki kavramın tanımını, aralarındaki farkları, hangi durumlarda hangisini tercih edilebileceğini öğrenebilirsiniz.

Kat İrtifakı Nedir?

Kat İrtifakı Tanımı ve Hukuki Dayanağı

Kat irtifakı, inşası henüz tamamlanmamış bir yapının ileride ayrılması planlanan bağımsız bölümlerine yönelik mülkiyet hakkını ifade eder. Söz konusu hak, arsa üzerinde yapılması planlanan yapı için projeye bağlı kalınarak tapuda oluşturulur. İşlem yapılırken 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesinde yer alan kurallara bağlı kalınır.

Kat irtifakı tapusu; inşa süreci tamamlandığında hak sahiplerine ait olacak dairelere ait çeşitli bilgiler içerir. İrtifak tapusunda belirtilen bilgiler; dairenin nerede yer alacağı, metrekaresi, cephesi şeklinde sıralanabilir. Esas tapudan farklı olarak bu belge, binanın yapımının tamamlanmış veya oturuma hazır olduğunu garanti etmez.

Kat irtifakının önemi, projeden konut alımında güvence sağlamasıdır. Tapuda arsa payına düşen bağımsız bölüm hakkındaki bilgiler, hak sahipliği açısından netlik oluşmasını mümkün kılar. Kat irtifakı tapusu ayrıca krediye uygunluk kriteri niteliği taşır.

Kat İrtifakı Hangi Durumlarda Kurulur?

Kat irtifakı, inşaatın henüz başlamadığı veya yapım aşamasında kurulur. İrtifak, yapı ruhsatı alındıktan sonra proje onayıyla birlikte tapuda oluşturulabilir. Bu sayede konutu almak isteyenler açısından inşa edilecek bağımsız bölümün mülkiyet hakkı ortaya çıkar.

Kat irtifakı tapusu ile mülk hakkı edinimi, genelde projeden konut satın alımında faydalanılan bir yöntemdir. Zira irtifak tapusu, gelecekteki hakların korunmasına yönelik önemli bir güvencedir. Ancak bu yöntem aracılığıyla satın alım yaparken projenin onayının olup olmadığına ve ruhsat durumuna mutlaka bakılmalıdır.

Kat irtifakı, geçici bir mülkiyet hakkı temsil aracıdır. Yapı tamamlanıp oturma izni alındıktan sonra ilgili hak, kat mülkiyetine dönüşür. Eğer kat irtifakından kat mülkiyetine dönüşüm tamamlanmazsa, konut resmi olarak tamamlanmamış sayılır.

Kat İrtifakı Avantajları ve Dezavantajları

• Kat irtifakının avantajları şu şekilde sıralanabilir:
• Kişiler, projeden konut alımı yaparken hak sahibi haline gelebilir.
• Tapuda, bağımsız bölüm bilgileri yer alır.
• Konut kredisine başvuru imkanı doğar.
• Arsa payının belirlenmesi açıklık kazanır.

Kat irtifakına sahip olan kişiler, yapımı tamamlanana kadar binadan sorumlu değildir. Bununla birlikte arsa üzerinde hakları olduğu için proje değişikliklerine dair bilgi alma ve onaylama hakları mevcuttur. Kat irtifakı, maliklerin ortak talebi doğrultusunda yapılaşma amacı ortadan kalktıktan sonra iptal edilebilir.

Kat İrtifakı Tapusu ve Tapu İşlemleri

Tapu kaydında “Kat İrtifakı” ibaresinin bulunması, yapının henüz tamamlanmadığını gösterir. Kat irtifakı tapusunda arsa hakkındaki detaylar ile yapının proje numarası, bağımsız bölüm ve malik bilgileri yer alır.

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat Mülkiyeti Tanımı ve Özellikleri

Kat mülkiyeti, inşaat süreci tamamlanmış ve iskanı alınmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerindeki mülkiyet hakkını ifade eder. Söz konusu kavram ait detaylara, tıpkı kat irtifakı gibi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanun’da yer verilir. Kat mülkiyeti, hukuki açıdan en güçlü sahiplik türlerindendir. İskan belgesinin alınması, yapının kanunen tamamlandığını ve oturuma hazır durumda olduğuna netlik kazandırır.

Kat mülkiyetini gösteren tapu belgesinde, binaya ait bağımsız bölüm ve arsa payı bilgileri net olarak belirtilir. Tapunun üst kısmında “Kat Mülkiyeti Tesis Edilmiştir” şeklinde ibare yer alır. 

Kat Mülkiyetine Nasıl Geçilir?

Kat mülkiyetine geçiş sürecinde, öncelikli olarak bazı şartların karşılanması gerekir. Bu koşullar:

• Binanın yapımının tamamlanması
• İlgili belediyeden iskan (yapı kullanma izin) belgesinin alınması
• Kat irtifakından kat mülkiyetine dönüşüm başvurusunun yapılması

Kat mülkiyetinin kurulması için iskan belgesiyle tapu müdürlüğüne başvuru yapılır. Zira bu belge, yapının kullanıma uygunluğunun onaylandığı anlamına gelir. Başvuru sürecinde belediyeden alınan iskan belgesine ilaveten projeye uygunluk belgelerine ve teknik raporlara ihtiyaç duyulur.

Kat Mülkiyetinin Sağladığı Haklar ve Avantajlar

Kat mülkiyeti sayesinde elde edilen avantajlar şunlardır:

• Yapının tamamlandığı ve oturuma hazır olduğu resmiyet kazanır.
• Dairenin tüm hakları, malik tarafından kullanılabilir.
• Satış, ipotek vb. işlemler daha hızlı ve güvenli gerçekleştirilebilir.
• Ruhsat ve vergi işlemleri, belediye kanalıyla eksiksiz yürütülebilir.

Kat mülkiyeti sağladığı avantajların yanı sıra maliklere bazı sorumluluklar yükler. Örneğin; kat mülkiyeti sahipleri, apartman yönetim planına uyum sağlamalıdır. Ortak alanların bakımına katkı sağlamak ve belediye vergilerini düzenli ödemek de kat mülkiyetine sahip olanların sorumlulukları arasındadır.

Kat mülkiyeti, yapının yalnızca belirli bir bağımsız bölümü için geçerlidir. İlk bakışta benzer gibi görünen tam mülkiyet ise taşınmazın tamamı üzerinde sahibine tüm hakları tanıyan bir kavramdır.

Kat Mülkiyeti Tapusu ve Tapu İşlemleri

Tapu kayıtlarında, “Kat Mülkiyeti Kurulmuştur” ifadesini açıkça görebilmek mümkündür. Söz konusu ifade görüldüğünde ilgili yapının tamamen yasal, kullanıma uygun ve iskanlı olduğu anlaşılır. Kat mülkiyeti tapusunda; bağımsız bölüm numarası, metrekare, bulunduğu kat, yapı cinsi gibi bilgiler bulunur. Tapuda ayrıca arsa payı ve malik bilgisine yer verilir. 

Kat mülkiyeti tapusuna geçilmek istendiğinde, iskan belgesiyle birlikte bağlı olunan tapu müdürlüğüne başvurmak yeterlidir.

Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti, isim benzerliğinden dolayı birbiriyle karıştırılabilen kavramlardır. Zihin karışıklığını önlemek amacıyla kavramlar arasındaki temel farklara odaklanmak faydalıdır. Farklara dair bilgi sahibi olmak, hangi durumda hangi belgenin tercih edilmesi gerektiğine kara vermeyi kolaylaştırır.

Temel Farklar Listesi

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki temel farkları şu şekilde listelemek mümkündür:

1.Kat irtifakı, yapı inşa halindeyken alınır. Kat mülkiyeti kurulumu ise inşa süreci tamamlandığında yapılabilir.

2.Kat irtifakı alırken iskan belgesine ihtiyaç duyulmaz. Buna karşılık kat mülkiyeti başvurusu için en önemli ön şart, iskan belgesidir.

3.Kat irtifakı, yapı tamamlanıncaya kadar geçerliliği olan bir belgedir. Yani geçicilik durumu söz konusudur. Kat mülkiyeti ise kalıcı niteliğe sahiptir.

4.Kat irtifakı tapusu, hukuki açıdan sınırlı sahiplik hakkı sağlar. Kat mülkiyetinin sağladığı hak ise tam sahipliktir.

5.Kat irtifakı tapusu, yatırım amaçlı veya projeden konut alımı süreçlerinde kullanılır. Kat mülkiyeti tapusu, yerleşim ve yasal işlemlerin gerçekleştirilmesine imkan tanır.

Hangi Durumda Hangisi Tercih Edilmeli?

Yeni başlayan ya da tamamlanmak üzere olan bir projeden konut satışı, kat irtifakı tapusuyla gerçekleştirilir. Ancak güvenli bir yatırım için bu belge ile yetinilmemesinde fayda vardır. Kat irtifakı tapusunun yanı sıra yapı ruhsatı, proje onayı ve müteahhit geçmişi de mutlaka incelenmelidir.

Satın alınması planlanan bina tamamlanıp yerleşime geçilmişse, kat mülkiyeti tapusu bulunan daireler tercih edilmelidir. Böylece ilgili taşınmazın hukuki ve fiziksel durumunun uygunluğuna yönelik tam netlik avantajı kazanılır. Oturum ya da yatırım amacıyla DASK poliçesi bulunan, iskanlı ve kat mülkiyetli konutların seçimi ayrıca ilerleyen zaman dilimindeki satış süreçlerinde kolaylık sağlar.